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L’Anti-Robin Hood: 6 mesi all’apocalisse immobiliare?
Trader scientifico |
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di
Nicola Antonucci
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Il mercato immobiliare scricchiola. Può bastare poco ad innescare uno scenario ribassista. Qualche disordine sociale in grandi città, il fallimento di una primaria impresa immobiliare, forse persino il "battito d'ali di una farfalla"… |
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Ci siamo lasciati il 23 maggio 2007 con la situazione descritta dall’articolo “La Clessidra dell’Anti-Robin Hood – II Puntata : Continua la cronaca di un boom (azionario) e di uno sboom (immobiliare) annunciati”
Ebbene, aggiorniamo la situazione degli opinionisti indipendenti (i vari comunicati di Gabetti, Pirelli RE, Ricucci, Coppola… non c’interessano!)
* Money Managers di Morley: nel 2008 ancora pressione al ribasso sui prezzi case. Il materasso è il posto più sicuro dove mettere i soldi. Peccato che americani, inglesi, irlandesi, italiani in questi anni indaffarati nel corsa all'acquisto della casa non se siano accorti prima.
* www.consulenzaimmobiliare.org : Mercato immobiliare in calo.
* www.QuiCasa.it – Giovanni Pivetta: Chi gioca al ribasso degli immobili?
* Quanto ai risparmiatori… beh, basta leggere un qualsiasi blog su temi immobiliari per quantificare la sfiducia dei risparmiatori nelle agenzie immobiliari che, pur di avere l’esclusiva del mandato, garantiscono prezzi sempre più alti ai venditori per poi costringerli a successivi ribassi e attese lunghissime per trovare un compratore.
Il futuro…..? Non parlo qui di previsioni, anche se oggi sembrano tali, ma di comprensione degli ‘scenari’ fisici più plausibili in relazione alle ‘biforcazioni’ e ai relativi ‘scenari’ del sistema complesso finanziario in esame. Scenari e biforcazioni comprensibili grazie soltanto allo studio del movimento delle masse monetarie (= ‘energia’), studiato dall’Analisi Fisica Azionaria (AFA) ®.
Ora, quali sono i plausibili prossimi scenari dopo le successive analisi contenute nell’articolo su citato, oltre ai tre precedenti: I tassi hanno già fatto scricchiolare, come prevedibile dai primi articoli citati, la struttura dei mutui – fin qui lo sapevano anche i bambini (purché non condizionati dai mass media e dai consulenti bancari…!).
La fiducia dei risparmiatori, fuggiti dalle Borse e dai Bot (nonché dalle ‘botte’ prese grazie ai consigli di varie banche e consulenti dipendenti…), incomincia anche a scemare anche nei confronti dell’amato mattone. Non rimarrebbe che mettere i soldi sotto il materasso… ma chi ci riesce psicologicamente? Tutti sono alla ricerca di qualche investimento ai propri risparmi (quelli ancora non erosi dalla crisi…).
Innovativi strumenti finanziari per investire nel mattone senza comprare il mattone (e conseguente registrazione catastale, ICI, ecc…), sono assolutamente ignorati in Italia, quali i Brick Shares. Sono contratti a basso costo girabili a successivi investitori che permettono quindi di cavalcare meglio il mercato immobiliare puntando su specifici business cases con sottostante fondiario o immobiliare.
A questo punto i due possibili scenari sono.
Scenario 1: l’enorme numero di agenzie immobiliari presenti ormai in ogni paesino del mondo si accontenta delle minori provvigioni derivate da un mercato molto più lento con minori compravendite, e non scatta la competizione per accaparrarsi i pochi compratori forzando i venditori a ribassare ulteriormente i prezzi. In questo scenario si assisterà al tradizionale fenomeno di stasi, ossia prezzi nominali stabili con prezzi reali in ribasso (depurati dall’inflazione in ribasso – come in Italia dal 1992 al 1998, dopo il calo del 1990-92).
Scenario 2: l’investitore medio, che oggi esclude l’idea che un immobile di qualità possa perdere valore, scopre che il proprio vicino, per esigenze personali o sfiancato dalle agenzie immobiliari, ha venduto l’immobile con uno sconto del 10%. In questo scenario, di fronte a un piccolo sconto altrui, scatta il timore che “allora, gli immobili possono scendere!”. Chi ha l’esigenza di vendere il proprio alloggio, oppure vuole monetizzare un immobile acquisito a puro scopo d’investimento, affronterà la prospettiva di venderlo con analogo o superiore sconto, temendo che possa essere il mercato a imporglielo tra poco. Scatta allora la classica escalation ribassista da mercato ormai maturo com’è quello immobiliare (dopo la fase epocale di acquisizione della prima casa, e di successivi investimenti speculativi in box auto, case mare/montagna, ecc…).
Quanto tempo per il disvelarsi dello Scenario 2…? Impossibile prevederlo, ma a titolo personale non mi sorprenderei che fossimo già… sull’Orlo del Caos, nel qual caso il nuovo anno porterà al dis-velamento (apokalupsis , dal greco), ossia l’apocalissi della vera realtà e valore degli immobili!
Tutto ciò per il semplice motivo che il mercato immobiliare, per la prima volta nella storia, è diventato… mobile, sempre più negoziabile e ‘liquido’. La ‘liquefazione’ del mattone genererà un mercato sempre più ‘commodity’ anche per gli immobili.
Un tale mercato avrà sempre più bisogno di strumenti finanziari innovativi per trattare, negoziare, gestire ‘il mattone’ non più destinato all’immobilizzo esistenziale, ma all’investimento finanziario. Gli stessi strumenti finanziari serviranno a gestire e coprire i rischi tipici dei mercato mobiliari.
I sistemi complessi non sono prevedibili, al di là degli specifici e limitati ‘intervalli di prevedibilità’ delimitati dalle biforcazioni e/o dagli attrattori caotici. Gli scenari sopra decritti sono quindi un aggiornamento dell’evoluzione delle manovre dell’Anti-Robin Hood che, coniugando bene manovre sui tassi, sull’economia, sulle politiche fiscali, eccetera, deruberà ancora una volta milioni e milioni di risparmiatori.
Ma non noi!
Nicola Antonucci
nicola.antonucci@libero.it
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e non costituisce sollecitazione al pubblico risparmio.
Chiunque ne faccia uso diverso da quello per cui è stato pensato se ne assume
la piena responsabilità.
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Ottimo!
Scritto da Roberto Domenichini il 2008-01-11 17:46:40
Come sempre ti devo fare i complimenti per l'esposizione e i concetti espressi in modo semplice.
Personalmente ritengo che il mercato immobiliare sia una mina vagante che quando scoppierà farà parecchio male.
Buona continuazione | buon articolo
Scritto da fedelemario il 2008-01-11 22:14:03
ho senpre pensato e sostenuto che il mercato del mattone era un bluff enorme,catapecchie capanne scantinati fondi umidi sottospecie di sgabuzzini ove pero le agenzie chiedevano denari da reggia,a Firenze appartamenti realizzati nel 1950 costati si e no 4.000.000 di vecchie lire
vengono venduti a 400.000 euro ed inoltre dopo che te lo sei conprato fra spese condominiali amministratori ed ici paghi ugualmente un affitto non è piu sostenibile tale crescita,ecco perche il mattone inevitabilmente crollera e saranno dolori veri poiche chi ha contratto mutui su prezzi inesistenti si trovera a pagare una rata altissima per un bene che si e no vale la meta di quello acquistato saranno costretti a vendere o renderlo indietro e qui verra il bello poiche saranno moltissdimi a doversi disfare il mercato crollera come un domino altro che tegole e mattoni,aiuto si salvi chi puo la nave affonda.saluti | Immobiliare volatile
Scritto da Stefano il 2008-01-12 08:27:52
Al centro del problema.Ormai anche il mercato immobiliare ,con gli strumenti propri della finanza creativa,e' diventato
quantomai mobile..E' stato un fenomeno carsico ed ora sta esplodendo in tutta la sua forza.Domanda.
Chi ha la capacita' di arginare questo fenomeno strutturale ora in piena corsa?
Complimenti per chiarezza ddei contenuti e indipendenza di pensiero
Stefano | Solo illusioni
Scritto da Nino il 2008-01-13 01:14:27
La casa in proprietà, in particolare la prima, costituisce patrimonio solido e sicurezza di vita.
E' godimento di un bene reale di assoluto valore, non è un pezzo di carta, una promessa o una scommessa.
Finita la guerra, nel '50, mio padre ha comprato una casetta, con il terreno circostante spese 2 milioni di allora. Quest'anno, essendo morti i miei genitori, l'ho rivenduta, facilmente e subito, con un tasso di rendimento composto del 10% annuo.
Nel '70, dopo essermi sposato, ho acquistato l'abitazione ove vivo tuttora per 9 milioni di lire. La rivalutazione ad oggi è di almeno l'11% annuo.
Lo stesso per la casa in montagna, che ho comprato nel 2000.
E le tasse e le spese di manutenzione sono senz'altro inferiori al valore della disponibilità e del godimento.
Ovvio che l'andamento crescente del prezzo degli immobili non è costante, può avere oscillazioni anche sensibili, a seguito di periodi di boom, ma anche di stasi del mercato, o di leggera decrescita.
Come potrebbe essere in questo momento.
Ma nessuna paura, sono sicuro che non durerà a lungo, e tutto tornerà a procedere come è anche giusto che sia. | Scritto da Visitatore il 2008-01-14 10:12:46
Certamente sapere quale direzione prenderà un mercato che ha la manovrabilità di una petroliera è cosa ardua ma che i prezzi degli immobili siano gonfiati a dismisura lo verifichiamo assieme raccontandovi una fiaba
(1) il costo al metro quadro di un appartamento in un computometrico è di circa 700 € al metro quadro compreso l’utile d’impresa escluso il costo del terreno urbanizzato. Ovviamente in un monolocale si potrà arrivare a 800 € al mq e in uno più grande qualcosa meno di 700 € /mq; la porta blindata – impianto antenna ecc… sono costi che non dipendono dalla metratura, altre tipo caldaia ne saranno leggermente influenzate.
(2) Alcune finiture incidono in % ridicola. Es: se nel capitolato uso una placca di pregio o interruttori crepuscolari in ogni stanza e così prese d’antenna – SAT – telefono – cassaforte e altre voci che fanno rifiniture “signorili” la differenza sarà di forse 4/5.000 € in tutto. Il tetto in legno della mansarda costa di meno di uno in cemento e fa più “signorile”. Quindi quanto incidono 5000 € sul prezzo di una casa ?
(3) Il coefficiente di edificabilità (ossia quanti metri cubi posso edificare in base a quanti metri di terreno dispongo) dipende da comune a comune. Comunque in un palazzo con 6 piani il metro quadro di terreno su cui costruisco il palazzo ci costruisco e vendo 6 metri quadri di appartamento. Quindi se il mq di terreno urbanizzato con un coefficiente di edificabilità maggiore del 100% costa 1000 €/mq questo inciderà per circa 200 € al mq sul costo dell’appartamento. Se qualcuno inizia a contestare facciamo 300 € costo del terreno urbanizzato .
(4) Costo appartamento = 700 € + 300 € = 1000 € /mq. E’ una stima che dipende da molti fattori che i venditori sono pronti a confutare a spada tratta se ha un proprio tornaconto. Ovvio che in centro a Roma o a Firenze il mq edificabile non ha questi prezzi ma il sig. Rossi neppure aspira a comprare casa in posti esclusivi.
(5) Metratura per appartamento di 80 mq commerciali. Qui potremmo discutere fino alle calende greche. E’ interessante vedere come il balcone – poggiolo – terrazza incidono di una % che dipende da zona a zona, così come la cantina e garages. Ma a costruire il poggiolo non spendo il 30% o il 50% di quello che mi costa la superficie abitabile. Infatti in alcuni paesi come la Germania l’appartamento o casa si acquista a metri quadri calpestabili.
(6) Comunque 80 mq commerciali costo = 80.000 €.
(7) Com’è che al prezzo di 1.000 € / mq o di 80.000 € acquisto non un appartamento ma due garages ? Infatti come si evince da una qualsiasi brochure pubblicitaria neppure in periferia a Ragusa si acquista a questi prezzi.
Infatti i prezzi di un bilocale 8 anni fa era circa la metà di oggi, ma non sono raddoppiati in 8 anni costi della materia prima e costi della mano d’opera (quest’ultima voce incide per oltre il 60% del costo totale di costruzione).
Cosa si poteva fare per evitare tale bolla ? Con il senno di poi sono bravo anch’io, ma pensate ad un gruppo di persone volenterose. Facciamo un 20 persone che vivono in piccolo paese e chiedono al comune una zona edificabile il comune individua una zona a terreno agricolo e dice al proprietario del terreno : “questo tuo terreno su cui hai piantato viti/kiwi costa 20 € al mq, io ne ho bisogno e ti chiedo di vendermelo a 40 € al mq. Tu guadagni il 100% se rifiuti e speri una variante per renderlo edificabile sappi che te lo scordi poiché per disposizione che farò io comune se rifiuti ora per i prossimi 20 anni non ti verrà reso edificabile”
Il comune ha l’ing dell’ufficio tecnico che è (o dovrebbe essere) capace di costruire case (difficile a crederlo ma è vero sono ingegneri anche se loro…), potrebbe impiegare quindi personale già pagato con le tasse e poi fare economie di scala e consentire alla costruzione di 30 appartamenti a costi contenuti a cui tutti devono partecipare attivamente, 20 di questi venduti al costo e gli altri 10 come investimento a prezzi maggiorato del 30% per far fronte agli imprevisti.
Ora però questa è una fiaba perché in un progetto così non ci guadagna nessuno (ovviamente amministratori compresi) tranne quelli l’acquistano e quindi il cittadino acquista un appartamento a 200.000 € per 100 mq commerciali (forse 85/87 mq calpestabili) a più del doppio di quanto racconto nella mia fiaba.
| Giustamente....
Scritto da Roberto Domenichini il 2008-01-14 11:02:28
Non sottovalutiamo la PRIMA casa come fa giustamente notare Nino...
un saluto | Prima o decima casa...
Scritto da Nicola Antonucci il 2008-01-14 17:36:34
... non fa molta differenza, quando un merctao si muove: se la prima casa s'è rivalutata del 100% negli ultimi dieci anno sulla scia del boom immobiliare, non potrà non seguire la stessa variazione in caso di discesa.
Quanto alla convinzione - solo italiana - che le case non possono scendere... beh, è evidente che tutti si dimenticano della prima e larvale deflazione immobiliare degli anni '90-92, ma SOPRATTUTTO ignorano quanto capitato in mercati maturi (USA, UK e Francia) 25 anni fa (inizio anni '80): crack di colossi solidissimi del Real Estate, deflazione immobiliare (persino a NY, sulla Centralk Park!) dal 25 al 50% !!
Ora, dopo l'epocale acquisto della prima casa, e investimenti dei risparmi in box, monolocali e case mare.... il mercato immobiliare italiano (diventato finalmente 'più commodity')... attende un'analoga mannaia!
Chi non ci crede, e crede che gli immobili siano ciò che sono stati per le ultime generazioni.... auguri! | Nessun augurio:
Scritto da Nino il 2008-01-14 17:59:43
l'apocalisse è rivelazione, non previsione da mago Otelma.
Chi ha la casa, con magari anche un pezzo di terreno davanti, oltre a vivere un'esistenza in genere più serena ed appagante, non finirà mai sotto i ponti (come certi manager americani), e ben difficilmente potrà morire di freddo o di fame, anche in periodi di carestia e guerra.
Una rivalutazione del 100% in 10 anni (pur soddisfacente e mediamente superiore ai rendimenti del risparmio gestito), non è assolutamente indice di boom immobiliare, anzi... è addirittura inferiore all'andamento MEDIO degli ultimi 50 anni (in cui, in Italia, si è osservato un aumento di circa 150 volte del valore delle case), e che tiene quindi anche conto dei brevi e sporadici periodi di fisiologico calo dei prezzi.
Quello che probabilmente salterà presto in aria sarà invece l'effimera economia del nulla del cumulo insensato dei miliardi di carta dei contratti derivati.
Aspettiamo e verificheremo: il tempo è sempre galantuomo. | x nino
Scritto da fedelemario il 2008-01-14 21:11:34
è fuori discussione che l'acquisto di una casa per viverci è senpre un buon investimento,ma il fatto è che molti non hanno solo la casa in cui vivere che ritengo personalmente il miglior affare poiche non paghi l'affitto ed se non viene un terremoto nessuno puo mandarti via,è che c'è tutto il mercato immobilaiare pompato si parla di 6.000 8.000 euro al mq.personalmente ritengo molto poco probabile che qualc'uno continui ad investirci poiche poi dovrebbe rivendere a 10.000 al mq e tutti i mercati per legge fisiologica se non salgono sono costretti a scendere,il tenpo è galantuomo
ma credo che in questi anni assisteremo al esplosione della bolla,poiche i rendimenti si dovranno allineare ai rendimenti del denaro
nei 10 anni.l'amico che scrive riguardo alla fortissima scossa del mercato immobiliare nel 'inghiltera con la sig,Teacher mi trovavo a londra in quel periodo ad ogni lampione
c'erano 2 3 cartelli vendesi vendevano tutti gli immobili poiche era scoppiata la bolla.ed individui che avevano contratto mutui non potevano piu sostenere il pagamento di tale rate per beni che avevano perso il 50 per cento del valore ma non in 5 anni solo nel giro di 6 mesi si scateno l'effetto domino è evidente che chi a disponibilita e puo reggere l'urto della bolla nel tenpo ha avuto ragione ma chi nuota con l'acqua alla gola avra alcune difficolta Saluti
| Anomalia italiana
Scritto da Francesco Bertani il 2008-01-14 21:28:26
Sono pienamente daccordo sull'esistenza di una bolla sull'immobiliare anche da noi, anche se non uguale per intensità a quella americana e inglese.
Tuttavia non tirerei in ballo i sistemi complessi, basta conoscere un imprenditore edile e farsi confessare i costi per capirlo. Come dice il visitatore nella sua attenta analisi, ci sono sovraprezzi improponibili.
Anche nell'immobiliare esiste la qualità, e anche nel caso di una prima casa bisogna stare attenti, si comprano case nuove che se non sono di cartone, poco ci manca. Conosco persone che stanno ai due lati, domanda e offerta, la situazione la conosco abbastanza bene.
Tuttavia esiste una anomalia qui in Italia: i prezzi non scendono, perchè dalla parte dell'offerta non si è disposti a cedere sul prezzo. Così si leggeva sul sole24, e così ho notato pure io. Per cui fare previsioni mi sembra molto complicato.
Ma il fenomeno sarà molto stimolante da osservare: vedremo come le convinzioni degli operatori (a non vendere al ribasso, a pensare che gli immobili non possano scendere) influiranno sul mercato. | Il boom immobiliare
Scritto da Roberto Domenichini il 2008-01-15 12:04:06
ritengo che nino abbia centrato il problema. Un conto è l'aspetto finanziario di chi in borsa continua a comprare titoli R.E. facendo salire a dismisura il valore SU CARTA degli immobili. Un conto è il valore reale che troviamo nelle agenzie di vendita.
Un saluto | Perfettamente d'accordo
Scritto da Nino il 2008-01-15 12:13:23
con Fedelemario:
"..è evidente che chi ha disponibilità e può reggere l'urto della bolla nel tempo ha avuto ragione ma chi nuota con l'acqua alla gola avrà alcune difficoltà"
Il punto sta proprio qui.
Anche in questo caso, tra le colpe maggiori, ci sono i comportamenti delle banche, che hanno concesso mutui per comprare la casa anche a chi obiettivamente non può permetterselo, perchè non ha entrate sufficienti a garantirne il rimborso con gli interessi.
Chi viceversa ha mezzi e possibilità di tenere e resistere (massimo 2-3 anni), non dovrà temere nulla. I prezzi, inevitabilmente, tra non molto riprenderanno a salire.
D'accordo anche con Bertani sui sovrapprezzi, che sono indecenti. Ma non certamente maggiori a tutti gli altri beni di prima necessità, guardiamo ad es. la catena grano-farina-pane. O anche ortaggi e frutta, con la carità pagata ai coltivatori, che sono quelli che rischiano, lavorano e producono, rispetto al prezzo in mostra nei negozi e nei supermercati... | Tassi
Scritto da Francesco il 2008-01-15 17:23:26
Il post di Nino "solo illusioni" descrive chiaramente ciò che gli Italiani pensano del mercato immobiliare.
Descrive anche indubitabilmente i benefit della prima casa di proprietà ma, pur essendo d'accordo con lui su questo punto, vorrei anche provare a stare al gioco di Antonucci e provare a trovare dei motivi oggettivi per cui questa volta per gli Immobili potrebbe non essere come le altre:
L'andamento dei tassi sarà determinante: con i tassi attuali per acquistare 80 mq. due giovani devono stipulare un mutuo di 30 se non addirittura 40 anni. Se i tassi dovessero salire le banche o chi per loro rischiano di essere inondati di immobili di dubbia qualità da "piazzare" . All'incremento del prezzo degli immobili è sempre seguito anche un aumento dei redditi (buste paga) : grazie al mercato drogato di oggi questo aspetto è andato in corto circuito. Lascio per ultimo il dato più cinico: fra non molto i maggiori proprietari di immobili li lascieranno in eredità alla generazione che ne ha quasi altrettanti: cosa ne faranno?
Forse torneranno utili gli immigrati di ogni colore, ma forse questa volta potrebbe non essere come le altre volte...
| Scritto da Visitatore il 2008-01-15 17:50:55
La considerazione sul cosa ne faranno i figli con gli appartamenti ereditati è qualcosa su cui mi piace riflettere.
Molte considerazioni fatte sono buone. I prezzi degli immobili seguono un ciclo di 12 anni con andamento a catenaria progressivamente in salita (è come vedere i fili della luce tra due piloni che fanno la pancia e vedere una serie di piloni piantati sul versante di un monte).
Se uno desidera acquistare una casa e fa male i suoi calcoli e decide un tasso variabile perché gli conviene in quel momento e poi i tassi salgono e vede aumentarsi la rata non è tutta colpa delle banche. Delle banche sarà invece la colpa se da un momento all’altro si trovano centinaia di migliaia di case all’asta con prezzi ridotti del 30/40% , insomma siamo abituati a pensare che la colpa debba essere sempre di qualcun altro. E’ come nelle azioni : se consigli ad uno un titolo e ci guadagna il 50% è stato bravo lui perché ha rischiato e non ti dice neppure grazie (altro che regalo!) ma se gli fai perdere il 50% dorme davanti alla tua porta di casa perché vuole la tua pelle.
Possiamo dispiacerci dello stato in cui versano in molti, possiamo dispiacerci che molti non hanno una casa di proprietà (peggio non averla neppure in locazione), possiamo dispiacerci di molte cose ma una banale ricetta per costruire la casa a prezzo di costo è stata raccontata qualche post qui sopra.
Alcune cooperative falliscono perché sono gestire da persone senza scrupoli, altri senza esperienza o da faciloni, ma se il comune, la parrocchia chi volete interviene e tutti i proprietari o soci (chiamatali come volete) controllano perché ci mettono del denaro loro sono certo che si adireranno leggermente se si vedono le “leggerezze” della gestione del loro denaro come avviene nel settore pubblico.
Se io ho la visione di ciò che accade con il MIO denaro momento per momento stronco chi lo sperpera sul nascere e o discuto subito con gli altri che non hanno interesse a sperperare il loro stesso denaro, se invece devo delegare un organo istituito per legge che deve rispondere ad un altro organo che viene controllato da un altro ente è chiaro che prima o poi la probabilità che tutto finisca come per le risorse del terremoto del Belice, dell’emergenza rifiuti, del portale www.italia.it e così via sono elevatissime. Ma qui andiamo fuori tema – pace in terra agli uomini di buona volontà.
Comunque nessuno aveva puntato la pistola alla testa per costringerlo ad acquistare la casa invece di “andare in affitto” e poi nessuno l’ha obbligato al tasso variabile invece di quello fisso. Generalizzare è sbagliato, ogni caso è a sé ovvio, ma quando sento persone che candidamente alla radio chiedono all’esperto finanziario di turno “ho investito tutta la liquidazione in bond argentini perché rendevano di più di un BOT italiano adesso cosa faccio ?”. Forse sarebbe meglio che nella scuola superiore si istituisse un corso di alfabetizzazione della finanza in cui ti spiegano che se uno strumento rende (almeno sulla carta) di più di un altro forse il primo ha anche qualche rischio in più.
In conclusione se i prezzi delle case crollano ci rimettono le banche, la gente continuerà a pagare un mutuo per qualcosa all’improvviso varrà il 40% di meno. Ci saranno molti che acquisteranno a minor prezzo per poi locarlo e così anche gli affitti scenderanno. In regioni della germania un affitto di un appartamento di 80 mq costa 300 € al mese e i prezzi delle case molto meno che da noi, a Berlino offerte di appartamenti del tipo te lo loco per 12 mesi ne paghi 9 !
| Grazie!
Scritto da Nicola Antonucci il 2008-01-16 13:33:27
Grazie a tutti per i contributi sempre pertinenti, argomentati e, soprattutto, 'falsificabili ' (questo sì è Dialogare!)
Detto ciò, ne approfitto per ribadire due aspetti già messi nluce da Francesco e fedelemario, in primis, nonché da altri:
a) "Il futuro non è più quello di una volta" (A. Clarke) e questo vale soprattutto per il mercato immobiliare italiano uscito dal secolare 'sogno della prima cas' per entrare nell'investimento immobiliare (seconde/terze case, box auto, eccc.). La sovrapproduzione di cubatura residenziale è ben visibile persino in ogni valle montana, e segue di qualche anno lo stesso fenomeno in ambito uffici!
b) una volta ci si faceva la casa con almeno il 50% del capitale, a 40 anni, senza lasciare mutui da pagare ai figli. Oggi, trentenni comprano quasi con ZERO (100% di mutuo) lascianfdo ai figli (nipoti?) il saldo (a 30-40 o più anni)!!
MORALE (un 'ossimoro' in questo caso...!): Qui è stata pianificata una truffa globale cacciando tutti da Borse, BOT, Bun, Bond ecc 7 anni fa e SPINGENDOLI (persuasione 'poco occulta' ...) a buttare tutti i soldi presenti e futuri nel mattone!
Ma la fisica, come l'economia e il buon senso, ha delle leggi ferree.
A breve il dis-velamento (apocalissi) di tali leggi...?!??!?
| Concordo con Nicola e con Nino
Scritto da Roberto Domenichini il 2008-01-16 17:29:27
"Qui è stata pianificata una truffa globale cacciando tutti da Borse, BOT, Bun, Bond ecc 7 anni fa e SPINGENDOLI (persuasione 'poco occulta' ...) a buttare tutti i soldi presenti e futuri nel mattone!". Con la filosofia del mattone intanto è sicuro.
Il problema dal mio punto di vista è che se un fondo immobiliare sale da un anno all'altro del 70% non vuol dire che la mia casa vale il 70% in più.
Se si parla di bolla immobiliare come di un fenomeno finanziario, o meglio un gioco delle parti del tutto borsistico, allora uno scoppio della bolla potrebbe essere fisiologico.
Ma se guardiamo i prezzi esposti nelle agenzie non notiamo che una casa viene venduta per 100000 euro e dopo un anno per 300000 euro. Se così fosse il sistema dell'economia reale sarebbe già collassato.
Ma è soltanto la mia opinione!
Buona continuazione
| Economia reale e non...
Scritto da Nicola Antonucci il 2008-01-18 17:17:42
Giustissima osservazione, Roberto!
Anche in Borsa, un valore eccessivo di titoli scambiati di una determinata società (magari con basso flottante, o comunque su un numero limitato di titoli) NON IMPLICA che il valore totale della società si ottine moltiplicando quel valore per la totalità dei titoli emessi!
Così per il mercato mmobiliare, la frenesia all'acquisto con "mutui quasi gratuiti".... ha creato una domanda ecessiva su un parco di immobili limitato, i cui prezzi sono schizzati su.
Il crollo di questi prezzi implicherà per questi acquirenti (come per gli acquirenti delle Tiscali negli anni della follia internet) un gorsso danno.
Per tutti gli altri possessori di case "non speculative" (ma d'abitazione) vorrà solo dire un ritorno ai valori normali, precedenti il boom.
Si sentiranno solo 'meno ricchi' di quanto la bolla immobiliare li ha illusi di essere...
| Questi prezzi delle case...
Scritto da Silvio il 2008-04-22 09:47:59
Non sono un analista, quindi, parlerò solo per l'idea che mi sono fatto della faccenda:
1- le case non sono un investimento nel caso di "1° casa", in quel caso sono un "bene strumentale" = ci vivo, non la vendo per consumare.
2- quando il telegiornale dirà che i prezzi crollano, o scendono, allora i prezzi crolleranno. La tv regola le menti delle masse. E fino all'ultimo secondo va sempre tutto bene (vedi la borsa e tutti i suoi analisti).
3- credo che scenderanno i prezzi delle case, e di molto, perché oggi, con le materie prime che costano molto, si capisce quanto costi ristrutturare, mantenere... il punto è che alcune abitazioni possono davvero valere circa quella cifra proposta, per motivi socio-politico-economici, ma molte bettole non valgono assolutamente quella cifra, ecco il punto, specie fuori città (con il petrolio a 300$ poi voglio vedere chi ci va ad abitare...).
4- il petrolio sale inesorabilmente, con lui le materie prime, con lui l'inflazione, con lui l'EURIBOR!
Quindi.. molti allocchi che hanno comprato con mutui 100% venderanno...
5- ricordate la fine della speculazione delle società di calcio con i calciatori? Le società, mandate al macero le plusvalenze, finiti i liquidi, scambiavano i giocatori come figurine, nello spazio di un'estate, mentre prima andavano giù con contratti che valutavano in liquidi e al centesimo le doti dei giocatori... così noi, ci scambieremo gli appartamenti quando non ci saranno liquidi per pagarli: "una stanza un po' più piccola? Ma più in centro? Affare fatto!".
Aspetto critiche e suggerimenti, che saranno accolte volentieri. |
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